Anwalt für italienisches Immobilienrecht: Haus, Villa oder Wohnung in Italien sorglos und sicher kaufen
Was Sie beim Kauf einer Ferien-Immobilie - egal ob Haus oder Appartement - in Italien wissen müssen und warum Sie einen Anwalt benötigen:
Immobilie in Italien kaufen? LAVVIT-Der Italien-Anwalt für italienisches Immobilienrecht begleitet Sie beim Kauf von Immobilien in Italien, ob Haus, Villa, Wohnung oder Gewerbeimmobilie.
Den Traum vom eigenen Ferienhaus in Italien realisieren? Wir begleiten Immobilienkäufer kompetent – damit aus dem Traum kein Albtraum wird. Denn der Immobilienerwerb in Italien funktioniert anders als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. LAVVIT bewahrt vor bösen Überraschungen. Denn der Kauf wird schon privatschriftlich, d.h. ohne Notar, geschlossen. Erst der Übereignungsvertrag findet beim Notar statt.
Die Makler
Die meisten Immobilienkäufe in Italien finden mit Makler statt. Die Makler sind meist sehr freundlich, doch Vorsicht: Der Makler wird von zwar von Käufer und Verkäufer bezahlt, trotzdem ist er nicht auf Seite des Käufers. Der Makler will neue Aufträge von zumeist italienischen Verkäufern erhalten, also ist sein eigentlicher Kunde der Verkäufer.
In bauordnungs- und immobilienrechtlichen Fragen sind die Makler nicht ausreichend ausgebildet. Gebäudezustand und baurechtliche Erlaubnisse prüft der Makler nicht. Meistens tritt gar nicht der bei der italienischen Handelskammer ausgebildete und eingetragene Makler auf, sondern irgendein Gehilfe, der über keinerlei Qualifikation verfügt.
Die Provision des Maklers wird mit Abschluss des “Preliminare” (privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag) fällig, also lange bevor der Käufer im Grundbuch als Eigentum eingetragen sind. Die Provision beträgt üblicherweise drei Prozent des Netto-Kaufpreises, an den oberitalienischen Seen aber bis zu fünf Prozent.
Das unwiderrufliche Kaufangebot – nie unterschreiben!
Um die Provision noch schneller zu erlangen, haben sich die italienischen Maklerverbände die sogenannte “proposta d’aquisto irrevocabile”, das unwiderrufliche Kaufangebot, ausgedacht: Der Käufer macht ein schriftliches Kaufangebot, dann stimmt der Verkäufer dem schriftlich zu.
Und irgendwo steht im Kleingedruckten, dass sich das Angebot damit in einen Preliminare-Kaufvertrag wandelt. Und damit wird nicht die Provision wird fällig, sondern ist auch die Immobilie gekauft! Der Kauf einer Immobilie wird damit auf zwei (!) Din-A4-Seiten abgewickelt, ohne das ein rechtlich sauberer Vertrag geschlossen wurde.
Der Preliminare/Compromesso – ein privatschriftlicher Vertrag
Denn in Italien verpflichtet sich der Käufer, die Immobilien privatschriftlich mit dem „Compromesso“ oder „Preliminare“ zu kaufen, und das ohne Notar. Dabei zahlt der Käufer ein Bestätigungsgeld zwischen zehn und dreißig Prozent der Kaufsumme.
Erst die Eigentumsübertragung findet mit dem „Atto“ (umgangssprachlich Rogito) beim Notar statt. Platzt der Notarvertrag, kann es sein, dass der Käufer die hohe Bestätigungszahlung verliert, deshalb muss schon der Preliminare anwaltlich vorbereitet sein und die Regelungen des notariellen Übertragungsvertrag schon vorausnehmen.
Idealerweise ist der Preliminare ein „kleiner Notarvertrag“, der beim italienischen Finanzamt registriert werden muss, und den Käufer umfangreich schützt: Manchmal sind noch Hypotheken im Liegenschaftsregister eingetragen oder die Voreigentümer haben die Immobilie ohne Baugenehmigung erweitert. Illegal errichtete Villen in Naturschutzgebieten sind keine Ausnahme. Wer nicht aufpasst, kauft ein Haus – erhält irgendwann die Abrissverfügung. Das ist natürlich nur der schlimmste Fall, doch schon fehlende Genehmigungen für Garagen oder Dachgeschossausbau können unangenehme Rückbauverfügungen zur Folge habe.
Rogito – der notarielle Kaufvertrag
Der Eigentümerwechsel wird schließlich im notariellen Notarvertrag, dem „Rogito“, geregelt. Der Käufer hat das Recht, den Notar auszusuchen – und von diesem Recht sollte er auch Gebrauch machen. Denn oft kungeln die Makler mit ihrem Lieblingsnotar und der Käufer sieht sich als Bittsteller vor einem Notar, den er aber zahlt. Gerade in Italien ist Notar nicht gleich Notar, und das Notariatspersonal ist oft schlecht ausgebildet. Den Rogito kann der ausländische Käufer nur unterschreiben, wenn er selber rechtssicher italienisch spricht, ein Dolmetscher dabei ist oder der Käufer einen Dritten bevollmächtigt hat, in seinem Namen zu kaufen. Der Kaufpreis wird in Italien traditionell per Barscheck gezahlt. Besser ist es die Kaufsumme auf das Notaranderkonto zu zahlen, denn erst nach Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in den Registern überweist der Notar dem Verkäufer den Kaufpreis.
Die Immobilie im Bau
Wer eine Immobilie im Bau oder vom Reißbrett in Italien kauft, muss auf Besonderheiten achten. Der Preliminare muss hier zwingend (!) durch einen Notar beurkundet werden und sollte von kompetenten Anwälten vorbereitet werden, da die italienischen und südtiroler Notare meist nur die Vertragsvorlage aus der Schublade benutzen. Der Notar trägt den Preiminare ins Liegenschafts-Kataster ein, die Eintragung verhindert eine Eigentumsübertragung an Dritte. Das Bauunternehmen muss auf Solvenz geprüft werden, das Projekt sollte vor dem Preliminare von einem Architekten geprüft werden. Der Notar sollte von Ihrem Vertrauens-Anwalt ausgesucht werden, damit der Anwalt einen individuellen Vertrag ausarbeitet. Die zwingend nötigen Baubürgschaften müssen geprüft werden. Beim notariellen Preliminare sollte ein Rechtsanwalt anwesend sein, denn erfahrungsgemäß kommen beim ersten Notartermin wichtige Fragen auf. Der Bau sollte von einem Architekten auf Käuferseite überwacht und in Abschnitten abgenommen werden. Mit der Fertigstellung der Immobilie ist der zweite Notarvertrag zu machen, mit dem das Eigentu der neuerrichteten Immobilie auf den Käufer übergeht.