Anwalt für italienisches Immobilienrecht:
Rundum sorglos – aber wie?
Immobilienrecht IT / Lavvit
Immobilien Italien:
Fragen zu Grundsteuer (IMU), Vermietung, Versicherung?
Vertrauen Sie dem Anwalt für italienisches Immobilienrecht.
Sie wünschen eine Villa oder eine Wohnung in Italien zu kaufen. Sie beherrschen die italienische Sprache nicht perfekt, kennen den Ablauf des Kaufvorgangs nicht, der Makler macht Druck und Sie suchen nun einen versierten Anwalt für italienisches Immobilienrecht. Sie sind richtig bei mir: Ich habe seit 20 Jahren Erfahrung im italienischen Immobilienrecht, zunächst als Immobilienexperte eines deutschen Konzerns in Italien und dann als Anwalt für italienisches Immobilienrecht.
Bernd Oostenryck, Rechtsanwalt
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Ihr Anwalt für italienisches Immobilienrecht berät Sie bei Zahlung von Steuern, Vermietung und Versicherung Ihrer Immobilie in Italien sowie der Steuerklärung bzgl. Mieteinnahmen.
LAVVIT-Anwälte, Avvocati und Steuerberater sind Ihre kompetenten Berater bei der Zahlung der Imposta Municipale Unica (IMU), der italienischen Grundsteuer, die den Gemeinden zweimal im Jahr gezahlt werden muss, bei der Versicherung Ihrer Immobilie in Italien, bei der Vermietung Ihrer Ferien-Immobile, bei der Versteuerung von Mieteinnahmen.
• Erklärt alles rund um die Imposta Municipale Unica (IMU)
• Berechnet die IMU-Grundsteuer
• Erstellt Ihre IMU-Grundsteuer-Erklärung
• Berät bei Abschluss von Versicherungen für Ihre italienische Immobilie: Hausrat- und Gebäudeversicherungen
• Stellt den Kontakt zu deutschrachigen Versicherungsberatern her.
• Berät bei der Vermietung Ihrer Ferien-Immobilie in Italien
• Stellt den Kontakt zu seriösen Agenturen her, die die Vermietung übernehmen
• Prüft Miet- und Agenturverträge
• Berät bei der Versteuerung von Mieterträgen in Italien
• Erstellt die Steuererklärungen für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
FAQ – Immobilien und Steuer in Italien – Häufig gestellte Fragen
Welche Steuern sind zu zahlen?
Im Juni und Dezember ist die Grundsteuer IMU zu zahlen. Bei Vermietung der Immobilie sind die Mieteinanhmen zu versteuern.
Bekomme ich einen Steuerbescheid vom italienischen Finanzamt?
Nein, Sie müssen die Grundsteuer IMU selbstständig und ohne Aufforderung jedes halbe Jahr zahlen.
Wie wird die Grundsteuer IMU berechnet?
Die Grundsteuer IMU errechnet sich aus dem Katasterwert der jeweiligen Immobilie. Es handelt sich um eine örtliche Steuer, die je nach Region variiert.
Darf ich eine Immobilie in Italien an Touristen vermieten?
Grundsätzlich kann jede Immobilie auch an Touristen vermietet werden. Allerdings gibt es in Eigentümergemeinschaften (Kondominium) oder Residence-Anlagen vertragliche Einschränkungen. An den oberitalienischen Seen kann es Einschränkungen durch die jeweilige Gemeinde geben.
Wo muss ich die Einnahmen aus Vermietung in Italien versteuern?
Nach Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Italien müssen Einnahmen aus Vermietung in Italien auch in Italien versteuert werden.
Wann muss ich die Einnahmen aus Vermietung in Italien versteuern?
Die Steuererklärung bzgl. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung muss immer bis Ende Juli des Folgejahres beim italienischen Finanzamt abgegeben werden.
Welche Versicherungen kann ich in Italien für die Immobilie abschließen?
Wie in Deutschland können Sie Hausratversicherung und Gebäudeversicherung abschließen.
FAQ – Immobilien-Kauf in Italien – Häufig gestellte Fragen.
Welche Risiken sind beim Immobilien-Kauf in Italien zu beachten?
Das Baurecht ist im Erdbebenland Italien sehr streng, es ist sicher zu stellen, dass die Immobilie dem Baurecht entspricht. Ansonsten drohen dem jeweiligen Eigentümer hohe Strafen durch die italienischen Behörden.
Muss bei einem Immobilien-Kauf in Italien ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden?
Es gibt keinen Anwaltszwang, aber ein Ausländer sollte in Italien nicht ohne Anwalt eine Immobilie kaufen. Ein Italiener eigentlich auch nicht. Es gibt zu viele Fallstricke, die hohe Folgekosten nach sich ziehen können.
Wie kauft man überhaupt in Italien eine Immobilie?
Das italienische Immobilienrecht sieht zwei Schritte vor: Zunächst wird ein Preliminare oder Compromesso-Kaufvertrag privatschriftlich abgeschlossen. Erst Wochen später wird der Übertragungsvertrag (rogito) beim Notar durchgeführt.
Was ist ein Preliminare/Compromesso-Vertrag nach italienischem Immobilienrecht?
Der Preliminare-Vertrag, auch Compromesso genannt, ist ein privatschriftlicher Vertrag, mit dem sich Käufer und Verkäufer zur Übertragung einer Immobilie verpflichten. Das ist also schon der Kaufvertrag.
Was versteht das italienische Immobilienrecht unter einem Rogito-Vertrag?
Der Rogito ist ein notarieller Vertrag, in dem die Übertragung einer Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer durchgeführt wird.
Was ist eine proposta d’aquisto irrevocabile, ein unwiderrufliches Kaufangebot, nach Italien-Recht?
Bei einer proposta d’aquisto, dem unwiderruflichen Kaufangebot, handelt es sich in Wirklichkeit meist um einen versteckten Mini-Preliminare-Kaufvertrag. Das ist keine Immobilien-Reservierung, sondern gleich der Kaufvertrag.
Kann man eine proposta d’aquisto irrevocabile, ein unwiderrufliches Kaufangebot unterschreiben?
Nein, auf keinen Fall. Die proposta d’aquisto irrevocabile, ein unwiderrufliches Kaufangebot, ist ein Mini-Preliminare-Kaufvertrag auf anderthalb DinA4 Seiten. Hier fehlen wichtige Sicherungsklauseln für den Käufer.
Warum wollen die Makler, dass der Käufer ein unwiderrufliches Kaufangebot unterschreibt?
Die Maklergebühr wird nach Abschluss des Prelimainre-Vertrages fällig, und damit sofort nach dem unwiderruflichen Kaufangebot. Mit diesem Mini-Preliminare sollen Diskussionen zwischen Käufer und Verkäufer vermieden werden, damit der Makler schnell an seine Provision kommt. Das ist der eigentliche Zweck des unwiderruflichen Kaufangebotes?
Steht der Makler im Lager des Käufers?
Obwohl der Makler vom Käufer eine hohe Provision verlangt, vertreten die meisten Makler die Interessen des Verkäufers, der auch einen Innen-Provision zahlt.
Warum muss die italienische Immobilie vor dem Notarvertrag von einem Techniker geprüft werden?
Nur ein Architekt, Geometer oder Ingenier kann den Ist- mit dem baurechtlichen Soll-Zustand überprüfen. Das kann weder ein Anwalt noch ein Notar.
Muss der Käufer beim Notarvertrag mit Schecks zahlen?
Kann man den Notaren in Italien vertrauen?
Ja, aber nur wenn man als Käufer selber den italienischen Notar auswählt und sich nicht auf windige Notare einlässt, die mit Maklern und Verkäufern unter einer Decke stecken und bei der Prüfung der Baugeschichte und der Übereignungsgeschichte der Immobilie beide Augen schließen.
Wer sucht den Notar aus?
Der Käufer hat nach italienischem Immobilienrecht das Recht den Notar auszuwählen, schließlich muss der Käufer auch die gesamten Notarkosten für die Übertragung der Immobilie zahlen.
Was ist eine Revocatoria-Klage?
Bei der Revocatoria-Klage fordern die Gläubiger des Verkäufers die italienische Immobilie vom Käufer heraus. Die Frist dafür beträgt fünf Jahre nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages.
Wie kann man eine Revocatoria-Klage in Italien verhindern?
Gar nicht, aber Preliminare und Rogito können durch einen Anwalt so ausgestaltet werden, dass eine Gläubiger-Klage ins Leere läuft und durch italienische Gerichte abgewiesen wird.
Haftet der Verkäufer für Baumängel?
Nein, der Käufer erwirbt die Immobilie in Italien „gekauft-wie-gesehen“. Ein guter Anwalt baut aber trotzdem Haftungsklauseln in den Preliminare-Vertrag ein.
LAVVIT ist eine Rechtsanwalts- und Steuerkanzlei für deutsches und italienisches Recht.
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