Italienisches Immobilienrecht

Kompetente Beratung beim Haus- oder Wohnungskauf in Italien

 

Sie wollen Ihren Traum vom eigenen Ferienhaus in Italien realisieren? Wir begleiten Sie kompetent – damit aus dem Traum kein Albtraum wird. Denn der Immobilienerwerb in Italien funktioniert anders als in Deutschland.

In Italien werden häufig Schwarzbauten errichtet. Villen in Naturschutzgebieten sind kein Ausnahme. Wenn man nicht aufpasst, kauft man ein Haus – und Wochen später erhält man die Abrissverfügung. Das ist natürlich nur der schlimmste Fall, doch schon fehlende Genehmigungen für Garagen oder Erweiterungen können unangenehme Rückbauverfügungen zur Folge habe. Eventuell kann aber eine sogenannte „Sanatoria“ Ihren Traum noch retten.
 

Unsere Leistungen beim Immobilienkauf in Italien:

  • Beratung des Mandanten vor Festlegung auf ein Objekt
  • Prüfung der Kataster- und Registereintragungen sowie der Bebaubarkeit
  • Verhandlungen mit Makler, Verkäufer und Notar
  • Erstellung eines Vorvertrages in deutscher und italienischer Sprache oder Prüfung eines Vorvertrages
  • Überprüfung der Genehmigungen, die schon beim Vorvertrag vorliegen müssen
  • Erstellung eines Notarvertrages in deutscher und italienischer Sprache bzw. Prüfung eines Vorvertrages
  • Besprechung des Vorvertrages mit dem italienischen NotarBegleitung beim Notarvertrag
  • Prüfung der Grundstücksunterlagen
  • Abschluss des Notarvertrages als Stellvertreter, der die italienische Rechtssprache beherrscht
     

Unsere Leistungen bei Hausbau oder Renovierung einer Immobilie in Italien

  • rechtliche Beratung und Begleitung wie beim Immobilienkauf in Italien (vgl. oben)
  • tytpische Architektenleistungen von der Planung bis zur Fertigstellung
  • Beratung in deutscher Sprache durch Architektin
  • Planung durch unsere Archtektin
  • Bauleitung durch deutschsprachige Architektin

Maklervermittlung

Der Kontakt zum begehrten Kaufobjekt kommt wie in Deutschland meist über einen örtlichen Immobilienmakler zustande. Der deutsche Käufer sollte schon hier alle Informationen sammeln, sich aber hüten, ohne Rücksprache mit einem Rechtsanwalt Dokumente zu unterschreiben. Schnell ist ein Vorvertrag unterschrieben, dessen Rechtsfolgen dem deutschen Käufer unbekannt ist. Und die Maklerkosten in Höhe von drei bis vier Prozent des Kaufpreises trägt der Käufer.
 

"Vorvertrag" Preliminare/compromesso ist bindender Hauptvertrag!

Zunächst schließen Käufer und Verkäufer einen preliminare oder compromesso, den der Makler oft schon in der Tasche trägt. Bei Abschluss wird sofort eine "Kaution" oder "Anzahlung" von mehreren Tausend Euro von Käuferseite geleistet. Und aufgepasst: Der Compromesso oder Preliminare ist kein Vorvertrag, obwohl die Makler ihn oft so bezeichen, sondern der eigentlich Kaufvertrag, privatschriftlich!  Der Compromesso/Preliminare  ist rechtlich bindend und hat bei Nichteinhaltung seitens des Käufers Schadensersatzzahlungen zur Folge. Deshalb ist schon vor Schließung des Preliminare/Compromesso die gesamte Rechtslage zu prüfen. Das schließt insbesondere die Prüfung der Nutzungsmöglichkeiten mit ein. Der Preöiminare /Compromesso muss bei der  zuständigen italienischen Behörde registriert werden. Dafür fallen Registersteuern an.

Noch einmal: In Italien benötigt man keinen Notar, um eine Immobilie zu kaufen. Der fälschlicherweise von Makler bezeichnete Vorvertrag ist der eigentliche Kaufvertrag über die Immobilie. Deshalb werden die Maklergebühren auch mit Abschluss des Vorvertrages fällig.
 

Sprachkenntnisse unbedingt erforderlich bei "Rogito"

Der privatschriftliche Compromesso/Preliminare gilt allerdings nur zwischen Verkäufer und Käufer. Die Eigentumsüberschreibung wird wie in Deutschland bei einem Notar vollzigen. Erst mit Abschluss dieses so genannten Rogito wird die Übertragung des Eigentums gegenüber Dritten rechtlich fixiert. Anschließend lässt der Notar den Eigentumsübergang an den Käufer in die italienischen Register eintragen.

Dazu müssen die Käufer über fließende Kenntnisse der italienischen Rechtssprache verfügen, da der Vertrag sonst nichtig ist. Der Kaufpreis wird traditionell beim Vertragsabschluss mit einem Barscheck beglichen. Inzwischen sin die Notare jedoch verpflichtet auch eine Abwicklung über ein Notaranderkonto durchzuführen. Die Kosten für den Notar trägt der Käufer.

 

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