Anwalt für italienisches Immobilienrecht
Immobilienkauf Italien: Sorglos zum Traum-Haus
Immobilie-Haus-Wohnung in Italien kaufen als Deutscher
Rundum sorglos zu Ihrer Traum-Immobilie in Italien!
Vertrauen Sie dem erfahrenen Anwalt für italienisches Immobilienrecht.
Sie wünschen ein Haus oder eine Wohnung in Italien zu kaufen. Aber sie beherrschen die italienische Sprache nicht perfekt, kennen den Ablauf des Kaufvorgangs nicht, der Makler macht Druck und Sie suchen nun einen versierten Anwalt für italienisches Immobilienrecht.
Sie sind richtig bei uns: Rechtsanwalt Bernd Oostenryck verfügt über 20 Jahre Erfahrung im italienischen Immobilienrecht. Zunächst tätig als Immobilienexperte für den Handelskonzern LIDL Italien und dann als Anwalt für italienisches Immobilienrecht.
Avv. Dr. Carolina Santaniello hat über Jahre notarielle Immobilienverträge in unterschiedlichen Notariaten erstellt. Dazu begleitet Architektin Eileen Meyer seit Jahren Neubau-Projekte in Italien und prüft die bauordnungsrechtliche Sach- und Rechtslage.
Unsere Leistungen:
• Erklären Ihnen zunächst den gesamten Ablauf des Immobilienerwerbs in Italien.
• Verhandeln den Kaufpreis mit Makler oder Verkäufer.
• Legen Kaufpreis, Verkaufs-und Kaufsversprechen schriftlich fest.
• Überprüfen die Seriösität des Verkäufers.
• Setzen gegenüber Makler und Verkäufer unseren Käufer-Schutz-Preliminare durch.
• Machen eine Due-Diligence bzgl. der Immobilie.
• Arbeiten den Preliminare, den privatschriftlichen Kaufvertrag nach ihren individuellen Wünschen aus.
• Setzen gegenüber Makler und Verkäufer unseren Käufer-Schutz-Preliminare durch.
• Prüfen die Immobilie mit versierten Architekten oder Geometer auf bauordnungsrechtliche Rechtmässigkeit.
• Wählen einen vertrauenswürdigen Notar aus unserem italienweiten Netz erfahrener Notare aus.
• Überprüfen und überarbeiten den Notarvertrag.
• Vertreten Sie beim Notarvertrag.
• Sorgen für die Versorgung mit Gas, Strom und Wasser.
• Helfen bei der Suche nach einer Kreditfinanzierung.
• Beraten beim Abschluss der Gebäude- und Hausratversicherung.
• Beraten bei der Vermietung Ihrer Ferienimmobilie.
LAVVIT ist eine Rechtsanwalts- und Steuerkanzlei für deutsches und italienisches Recht.
Bernd Oostenryck, Rechtsanwalt
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FAQ – Immobilien-Kauf in Italien – Häufig gestellte Fragen.
Welche Risiken sind beim Immobilien-Kauf in Italien zu beachten?
Das Baurecht ist im Erdbebenland Italien sehr streng, es ist sicher zu stellen, dass die Immobilie dem Baurecht entspricht. Ansonsten drohen dem jeweiligen Eigentümer hohe Strafen durch die italienischen Behörden.
Muss bei einem Immobilien-Kauf in Italien ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden?
Es gibt keinen Anwaltszwang, aber ein Ausländer sollte in Italien nicht ohne Anwalt eine Immobilie kaufen. Ein Italiener eigentlich auch nicht. Es gibt zu viele Fallstricke, die hohe Folgekosten nach sich ziehen können.
Wie kauft man überhaupt in Italien eine Immobilie?
Das italienische Immobilienrecht sieht zwei Schritte vor: Zunächst wird ein Preliminare oder Compromesso-Kaufvertrag privatschriftlich abgeschlossen. Erst Wochen später wird der Übertragungsvertrag (rogito) beim Notar durchgeführt.
Was ist ein Preliminare/Compromesso-Vertrag nach italienischem Immobilienrecht?
Der Preliminare-Vertrag, auch Compromesso genannt, ist ein privatschriftlicher Vertrag, mit dem sich Käufer und Verkäufer zur Übertragung einer Immobilie verpflichten. Das ist also schon der Kaufvertrag.
Was versteht das italienische Immobilienrecht unter einem Rogito-Vertrag?
Der Rogito ist ein notarieller Vertrag, in dem die Übertragung einer Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer durchgeführt wird.
Was ist eine proposta d’aquisto irrevocabile, ein unwiderrufliches Kaufangebot, nach Italien-Recht?
Bei einer proposta d’aquisto, dem unwiderruflichen Kaufangebot, handelt es sich in Wirklichkeit meist um einen versteckten Mini-Preliminare-Kaufvertrag. Das ist keine Immobilien-Reservierung, sondern gleich der Kaufvertrag.
Kann man eine proposta d’aquisto irrevocabile, ein unwiderrufliches Kaufangebot unterschreiben?
Nein, auf keinen Fall. Die proposta d’aquisto irrevocabile, ein unwiderrufliches Kaufangebot, ist ein Mini-Preliminare-Kaufvertrag auf anderthalb DinA4 Seiten. Hier fehlen wichtige Sicherungsklauseln für den Käufer.
Warum wollen die Makler, dass der Käufer ein unwiderrufliches Kaufangebot unterschreibt?
Die Maklergebühr wird nach Abschluss des Prelimainre-Vertrages fällig, und damit sofort nach dem unwiderruflichen Kaufangebot. Mit diesem Mini-Preliminare sollen Diskussionen zwischen Käufer und Verkäufer vermieden werden, damit der Makler schnell an seine Provision kommt. Das ist der eigentliche Zweck des unwiderruflichen Kaufangebotes?
Steht der Makler im Lager des Käufers?
Obwohl der Makler vom Käufer eine hohe Provision verlangt, vertreten die meisten Makler die Interessen des Verkäufers, der auch einen Innen-Provision zahlt.
Warum muss die italienische Immobilie vor dem Notarvertrag von einem Techniker geprüft werden?
Nur ein Architekt, Geometer oder Ingenier kann den Ist- mit dem baurechtlichen Soll-Zustand überprüfen. Das kann weder ein Anwalt noch ein Notar.
Muss der Käufer beim Notarvertrag mit Schecks zahlen?
Kann man den Notaren in Italien vertrauen?
Ja, aber nur wenn man als Käufer selber den italienischen Notar auswählt und sich nicht auf windige Notare einlässt, die mit Maklern und Verkäufern unter einer Decke stecken und bei der Prüfung der Baugeschichte und der Übereignungsgeschichte der Immobilie beide Augen schließen.
Wer sucht den Notar aus?
Der Käufer hat nach italienischem Immobilienrecht das Recht den Notar auszuwählen, schließlich muss der Käufer auch die gesamten Notarkosten für die Übertragung der Immobilie zahlen.
Was ist eine Revocatoria-Klage?
Bei der Revocatoria-Klage fordern die Gläubiger des Verkäufers die italienische Immobilie vom Käufer heraus. Die Frist dafür beträgt fünf Jahre nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages.
Wie kann man eine Revocatoria-Klage in Italien verhindern?
Gar nicht, aber Preliminare und Rogito können durch einen Anwalt so ausgestaltet werden, dass eine Gläubiger-Klage ins Leere läuft und durch italienische Gerichte abgewiesen wird.
Haftet der Verkäufer für Baumängel?
Nein, der Käufer erwirbt die Immobilie in Italien „gekauft-wie-gesehen“. Ein guter Anwalt baut aber trotzdem Haftungsklauseln in den Preliminare-Vertrag ein.
FAQ – Immobilien und Steuer in Italien – Häufig gestellte Fragen
Welche Steuern sind zu zahlen?
Im Juni und Dezember ist die Grundsteuer IMU zu zahlen. Bei Vermietung der Immobilie sind die Mieteinanhmen zu versteuern.
Bekomme ich einen Steuerbescheid vom italienischen Finanzamt?
Nein, Sie müssen die Grundsteuer IMU selbstständig und ohne Aufforderung jedes halbe Jahr zahlen.
Wie wird die Grundsteuer IMU berechnet?
Die Grundsteuer IMU errechnet sich aus dem Katasterwert der jeweiligen Immobilie. Es handelt sich um eine örtliche Steuer, die je nach Region variiert.
Darf ich eine Immobilie in Italien an Touristen vermieten?
Grundsätzlich kann jede Immobilie auch an Touristen vermietet werden. Allerdings gibt es in Eigentümergemeinschaften (Kondominium) oder Residence-Anlagen vertragliche Einschränkungen. An den oberitalienischen Seen kann es Einschränkungen durch die jeweilige Gemeinde geben.
Wo muss ich die Einnahmen aus Vermietung in Italien versteuern?
Nach Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Italien müssen Einnahmen aus Vermietung in Italien auch in Italien versteuert werden.
Wann muss ich die Einnahmen aus Vermietung in Italien versteuern?
Grundsätzlich kann jede Immobilie auch an Touristen vermietet werden. Allerdings gibt es in Eigentümergemeinschaften (Kondominium) oder Residence-Anlagen vertragliche Einschränkungen. An den oberitalienischen Seen kann es Einschränkungen durch die jeweilige Gemeinde geben.
Welche Versicherungen kann ich in Italien für die Immobilie abschließen?
Wie in Deutschland können Sie Hausratversicherung und Gebäudeversicherung abschließen.
LAVVIT ist eine Rechtsanwalts- und Steuerkanzlei für deutsches und italienisches Recht.
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