Diritto Immobiliare italiano
Diritto immobiliare italiano
Comprare proprietà per le vacanze in Italia in modo sicuro con l’assistenza di un avvocato
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Vuoi realizzare il tuo sogno di possedere una casa vacanze in Italia? Forniamo un’assistenza competente agli acquirenti immobiliari, in modo che il sogno non si trasformi in un incubo. Perché comprare immobili in Italia funziona diversamente che in Germania, Austria o Svizzera. LAVVIT ti protegge da spiacevoli sorprese.
L'agente immobiliare
La maggior parte degli acquisti di proprietà in Italia avviene con la mediazione di un agente immobiliare. Gli agenti immobiliari sono di solito molto amichevoli, ma attenzione: anche se l’acquirente e il venditore pagano l’agente immobiliare, lui non è dalla parte dell’acquirente. Il broker vuole ricevere nuovi ordini da venditori prevalentemente italiani, quindi il suo vero cliente è il venditore. Gli agenti immobiliari non sono sufficientemente formati in questioni di regolamenti edilizi e di diritto immobiliare. L’agente immobiliare non controlla le condizioni dell’edificio e i permessi di costruzione. La provvigione dell’agente è dovuta alla conclusione del preliminare di vendita, cioè molto prima che la proprietà vi venga trasmessa e iscritta al catasto. La commissione ammonta solitamente al 3% del prezzo netto d’acquisto.
La proposta irrevocabile di acquisto - non firmare mai!
Per ottenere la commissione ancora più velocemente, le associazioni di agenti immobiliari hanno inventato la cosiddetta proposta irrevocabile d’acquisto: l’agente immobiliare tira fuori dalla tasca una proposta irrevocabile d’acquisto, l’acquirente la firma, l’agente immobiliare corre con essa dal venditore, il quale ci mette la sua firma. E con questo, l’acquirente ha già firmato un contratto di vendita. Perché da qualche parte nelle clausole c’è scritto che la proposta diventa così un contratto preliminare d’acquisto. Non solo la commissione dell’agente è dovuta, ma l’acquirente si impegna all’acquisto della proprietà senza essere protetto da un preliminare di vendita completo.
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Il preliminare/compromesso – un contratto privato
In Italia, l’acquirente si impegna ad acquistare la proprietà in scrittura privata con il “compromesso” o “preliminare”, senza notaio. L’acquirente paga una tassa di conferma, la cosiddetta caparra, tra il dieci e il trenta per cento del prezzo di acquisto. Solo il trasferimento di proprietà avviene con l’atto notarile, ovvero il rogito o il “definitivo”, presso il notaio. Se il contratto notarile fallisce, l’acquirente può perdere l’importo della caparra, quindi è opportuno che il preliminare venga preparato da un avvocato che anticipi le disposizioni del contratto notarile per il trasferimento. Idealmente, il preliminare è un piccolo contratto notarile che deve essere iscritto presso l’Agenzia delle Entrate e fornisce un’ampia protezione per l’acquirente:
a volte le ipoteche sono ancora registrate nel registro di proprietà o i precedenti proprietari hanno ampliato la proprietà senza permesso di costruire. Le ville costruite illegalmente nelle riserve naturali non fanno eccezione. Non prestando attenzione, si può acquistare una casa che riceverà l’ordine di demolizione. Naturalmente, questo è solo il caso peggiore. Ciononostante, anche nel caso di garage o mansarde costruite senza permesso di ampliamento e/o conversione, possono sorgere inconvenienti di questo genere.
Rogito – il contratto notarile di acquisto
Il trasferimento di proprietà è infine regolato nel contratto notarile di vendita, il rogito. L’acquirente ha il diritto di scegliere il notaio – e dovrebbe fare uso di questo diritto. Infatti, spesso gli agenti immobiliari fanno accordi con il loro notaio preferito e l’acquirente si ritrova a dover presentare le sue pretesi a mo’ di supplica ad un notaio, che però paga. In Italia, in particolare, i notai non sono tutti uguali e il loro personale è spesso poco preparato. L’acquirente straniero può firmare il rogito solo se lui stesso parla italiano con certezza giuridica, se è presente un interprete o se l’acquirente ha autorizzato una terza persona ad acquistare per suo conto.
Il prezzo di acquisto viene pagato tradizionalmente con assegno circolare. È meglio versare il prezzo d’acquisto sul conto fiduciario del notaio, poiché il notaio non trasferirà il prezzo d’acquisto al venditore finché l’acquirente non sarà iscritto nei registri come nuovo proprietario.
La proprietà in costruzione
Se state comprando un immobile in costruzione o in progetto in Italia, dovete prestare attenzione ad alcune particolarità. Il preliminare deve essere fatto presso l’ufficio del notaio e deve essere preparato da avvocati competenti. L’impresa di costruzioni deve essere controllata per la solvibilità e il progetto deve essere controllato da un architetto prima del preliminare. Qui si dovrebbe scegliere un notaio altamente qualificato. Le garanzie di costruzione obbligatorie devono essere controllate. Un avvocato dovrebbe essere presente ai preliminari notarili, perché l’esperienza dimostra che al primo appuntamento notarile sorgono questioni importanti. La costruzione dovrebbe essere supervisionata da un architetto da parte dell’acquirente e accettata in parti.
